РБК: эксперты рассказали, каких изменений ждать на рынке недвижимости

Традиционно осень на рынке недвижимости — время деловой активности после летнего затишья и сезона отпусков. Однако лето в этом году было «жарким»: вступили в силу законодательные изменения, касающиеся долевого строительства, ипотека била рекорд за рекордом по объемам выдачи кредитов, на рынок новостроек повалили новые проекты, ожил и вторичный рынок после долгого периода невостребованности. Позитивные настроения несколько омрачаются разговорами о новых санкциях, возможной остановке снижения ипотечных ставок, а также реальным отсутствием роста доходов россиян.

«РБК-Недвижимость» расспросила участников рынка о том, что происходит на столичном рынке недвижимости сегодня и каких изменений ждать осенью.

На вторичном рынке недвижимости Москвы с начала года наблюдается рост спроса на квартиры. Эксперты связывают это с реализацией накопившегося за несколько лет отложенного спроса, снижением ставок по ипотеке, возвращением инвесторов, рассматривающих недвижимость как инструмент конвертации сбережений в квадратные метры (на фоне снижения доходности по банковским депозитам). На уровень спроса на вторичное жилье повлияли и недавние события на рынке новостроек. Законодательные изменения в сфере долевого строительства и недавний крах одного из крупнейших подмосковных застройщиков (компании Urban Group) несколько насторожили покупателей.

«Учитывая разницу в стоимости «​вторички» и новостроек, многие предпочли чуть переплатить, но приобрести реально существующее жилье», — говорит управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич.

Рост спроса довольно быстро стал вымывать с рынка самые бюджетные предложения стоимостью до 5 млн руб. По данным «Инком-Недвижимости», в конце 2016 года доля дешевых лотов в экспозиции была равна 7% (это самое высокое значение за предыдущие четыре года), сейчас она сократилась до 3%, а в абсолютных числах — более чем вдвое. Эксперты объясняют это тем, что в конце 2016 года на вторичном рынке из-за низкого спроса накопилось много дешевых объектов. Свою роль тогда сыграло и снижение цен на такие квартиры — собственники, опасаясь дальнейшего удешевления, спешили выставить жилье на продажу. Сейчас спрос на бюджетные квартиры вырос на 50%, а цены на них уже перестали падать. Продавцы торгуются все менее охотно, отмечают риелторы. В конце 2016 года более 90% недорогих объектов продавалось со скидкой, а средний размер дисконта был равен 15%, но сейчас это — единичные случаи.

«Однако все это не ведет к реальному росту стоимости квартир, — отмечает Ирина Пешич. — Немного растет средняя цена, но только за счет того, что ликвидные предложения быстро продаются, а остаются те, что дороже. Покупатели все равно не хотят покупать переоцененные объекты — роста реальных доходов у населения нет и не предвидится».

По данным компании «Инком-Недвижимость», в июле активность покупателей стала снижаться. И во многом это связано с новостями о планируемых новых антироссийских санкциях, а также с ослаблением рубля на фоне негативных прогнозов.

Пик ипотечного бума на вторичном рынке пройден, утверждает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов, и это также повлияло на снижение спроса. «Если в мае доля сделок с ипотекой достигла рекордных для этого сегмента 38,2%, то к нынешнему моменту снизилась до 33,3%, — сообщил он. — Причина в том, что большинство покупателей, которые ранее откладывали приобретение недвижимости, ожидая уменьшения ставок до психологически комфортных для них значений, уже вышло на рынок».

Одна из главных тенденций первичного рынка недвижимости — рост активности застройщиков на фоне изменений в законодательстве. Произошла лавинообразная выдача разрешений на строительство, по которым застройщики могут работать еще по старым правилам. По данным компании «Метриум», в июле в Москве только в массовом сегменте стартовали продажи восьми новостроек, тогда как за все первое полугодие 2017 года в реализацию вышло только семь жилых комплексов. В июне в столице было выдано 132 разрешения на строительство, хотя с начала года выдавалось по 10–15 документов в месяц.

Девелоперы, несмотря на летний период, уже начали повышать цены. Как рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, на массовом рынке новостроек Москвы цена «квадрата» выросла по итогам июня на 1,7%, июля — 1,6%. В августе в отдельных проектах также зафиксирован рост цен, вызванный стабильным спросом. «В этом году практически не наблюдается фактор сезонности, — добавляет она. — В июле число сделок в массовом сегменте увеличилось на 12%, а в сравнении с аналогичным периодом 2017 года — на 45%. За первые две недели августа закрыто на 37% больше сделок, чем за первые две недели июля. На мой взгляд, это связано с продолжающимся снижением ипотечных ставок».

На вторичном рынке жилья объем предложения по-прежнему заметно превышает спрос, и осенью эта диспропорция сохранится. Хотя в «Инком-Недвижимости» не исключают некоторого оттока покупателей с рынка новостроек на вторичный рынок, поскольку ситуация на «первичке» обострилась из-за банкротства ряда девелоперов, а также из-за появляющихся новостей о срывах сроков ввода объектов. «Все это формирует негативный фон, и потенциальные покупатели теперь сто раз подумают, в пользу какого сегмента сделать выбор, — говорит Михаил Куликов. — Особенно если им удается найти подходящий по стоимости и качеству вторичный объект недалеко от прежнего места жительства».

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here